El fenómeno de las SOCIMI

Históricamente, en el inicio de la hotelería como negocio, los hoteles pertenecían a pequeños empresarios individuales que con el paso del tiempo algunos lograron ampliar su negocio estableciendo pequeñas cadenas hoteleras. En España tenemos presente varios ejemplos como los de Gabriel Escarrer, Simón Barceló o Miguel Fluxá, quienes siguieron esta evolución natural desde la hotelería individual hasta el desarrollo de las grandes cadenas hoteleras.

Sin embargo, a finales del siglo XX nace una figura que cambia el escenario y que puede ser descrita como la mayor expresión del capitalismo: los fondos de inversión. Estos entes que buscan un retorno de la inversión superior al que ofrecen en el mercado otros activos, ha ido paulatinamente entrando en diferentes sectores, y el sector hotelero es uno de ellos.

«A finales del siglo XX nace una figura que cambia el escenario y que puede ser descrita como la mayor expresión del capitalismo: los fondos de inversión».

La idea de que un fondo de inversión sea propietario de un establecimiento hotelero, comienza en EEUU de la mano de los grandes jugadores a nivel mundial —Marriot y Hilton— que en su lucha constante por el crecimiento descubren una oportunidad a través de —primeramente, el alquiler del inmueble y posteriormente otras formas como la gestión y la franquicia— crecer sin necesidad de destinar grandes esfuerzos financieros en inversión.

La figura del fondo de inversión como propietario de los inmuebles tarda más tiempo en llegar a Europa, y concretamente a España, ya que en el viejo continente primaba el enfoque patrimonialista (es decir, que las cadenas fueran a su vez propietarias de los inmuebles).

Paralelamente, en España, dentro de las medidas enfocadas a la reforma del mercado del alquiler, surgió la figura de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en 2009 y posteriormente modificada en 2012. Como indica su nombre, son sociedades cuya actividad principal es el alquiler y que están cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil). Estas SOCIMI están presentes en todos los sectores, incluido el hotelero.

En 2017 Hispania superó a la primera cadena hotelera española Meliá.

«En España, dentro de las medidas enfocadas a la reforma del mercado del alquiler, surgió la figura de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) en 2009».

Durante estos años la SOCIMI hotelera que más interés ha despertado ha sido Hispania, nacida en 2014 con un capital inicial de 550 millones de euros. Poco a poco Hispania llegó a convertirse en el mayor propietario hotelero español hasta que fue adquirida por el fondo de inversión Blackstone, en una operación cercana a los 2.000 millones de euros y posteriormente excluida de bolsa para pasar a engrosar la cartera de activos del fondo de inversión.

La aparición de Hispania en la escena nacional ha sido un punto de inflexión en la forma en la que las cadenas gestionan los hoteles. Un ejemplo es el Grupo Barceló, que en 2013 tenía en propiedad el 65% de los hoteles de sus marcas, pasando a ser en 2018 solamente el 17%. Este cambio se debe, por un lado, a un cambio en la mentalidad a la hora de gestionar hoteles (pasando de un modelo más patrimonialista a un modelo anglosajón, donde no prima la propiedad), y por otro lado a la venta de parte de sus activos. En este punto tiene especial importancia la creación conjunta de la SOCIMI BAY entre Grupo Barceló e Hispania, que finalmente acabó adquiriendo Hispania para quedarse con los 19 hoteles (Grupo Barceló seguirá gestionándolos 15 años más) que formaban parte del portfolio de BAY.

España es el segundo país del mundo con más SOCIMIs.

» La aparición de Hispania en la escena nacional ha sido un punto de inflexión en la forma en la que las cadenas gestionan los hoteles».

Paralelamente, cadenas como Riu, Iberostar o H10 siguen manteniendo ese enfoque patrimonialista donde priman el crecimiento orgánico a través de la inversión en inmuebles. Lo que es indiscutible es que la llegada de las SOCIMI al mercado hotelero ha provocado un impulso al sector que está experimentando un nuevo auge inversor, lo que multiplica la apertura de nuevos establecimientos por toda la geografía española.

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